北京邦文律师事务所

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通州房价大涨卖方违约买方怎么办


        近期有许多当事人来北京市邦文律师事务所律师团队咨询,咨询问题的起因是北京市政府要迁往通州,消息一出,立即给许多在通州及周边打算卖房及买房当事人带来了苦恼:卖方的苦恼主要是“我刚刚卖了房子,只收了定金或首付款,现在房价涨了十几万,我不想卖了怎么办?”;而买方的苦恼则与卖家的相反,“我刚交了定金或首付款,卖家不卖了,我该怎么办?”

      北京市邦文律师事务所律师团队现以买家的角度给出如下几点意见供买房时参考:

      1、签订房产买卖合同前一定要明确房屋的性质及权属,了解清楚房屋可以正常交易,卖方有处置权,防止卖方以此为借口拒绝继续履行。

      2、签订房产买卖合同时付款方式要仔细斟酌,如果全款分期支付,那么付款时间与网签、过户、交房、物业交割时间要约定清楚并具有可执行性,避免我方因付款违约,也要防止我方付了款而无法制约卖方。如果是贷款支付,那么更要谨慎,考量评估下贷款周期及风险,以防止因逾期或无法贷款而违约。

      3、税费承担的问题,此点是所有房产诉讼案件中最常见的,在约定税费时一定要明确具体,避免模糊不清产生争议,而致使房产买卖合同无法履行。

      4、避税问题,此点也是房产诉讼案件中比较常见的,一般以签订阴阳合同的方式居多,而行判例也认可所谓的阴合同,但不等于国家认可你可以偷税,所谓民不举官不纠,避税一定要合理合法,同时也要明确,避免因此点导致卖方不配合而导致合同无法履行。

      5、过户及交房问题,主要是时间的约定和配合义务要约定明确,此处也有较多卖方不配合,或称共有人不知情不同意为由而拒绝履行。

      6、买方资格问题及卖方是否为满二唯一税费问题,此处引起纠纷的也较多,卖方以此种借口不履行的也很常见。

      7、重中之重,一般二手房买卖有中介机构服务的居多,而中介机构一般也会提供房产买卖合同的补充协议,而此补充协议尤为关键,是整个交易权利义务的核心,所以在起草审查补充协议时一定要谨慎,尤其在防止卖方因房价大涨而不履行合同起到关键的作用,因为在补充协议内买方可以对此作出约定,只要内容不违反禁止性规定均会受到法律保护。
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